Giao lưu trực tuyến về việc cấp giấy chứng nhận nhà, đất

Để được trả lời bằng văn bản cho trường hợp của bạn; đề nghị bạn gửi về phòng Quản lý sử dụng đất – Sở TNMT thành phố HCM, 63 Lý Tự Trọng, quận 1 các tài liệu: bản chụp những giấy tờ hiện có đối với khu đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và một văn bản tóm tắt yêu cầu của mình với các thông tin để có thể gửi kết quả trả lời về đúng địa chỉ liên lạc của bạn. 

Theo thông tin của bạn hỏi có mâu thuẫn, vì những trường hợp đã được mua nhà theo Nghị định 61/CP thì Nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và Quyền sử dụng đất. Trường hợp bạn chỉ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ) mà chưa được công nhận quyền sở hữu nhà và nay bạn muốn xây dựng nhà mới thì theo tôi, bạn liên hệ với phòng Quản lý Đô thị Quận 1 để xin phép xây dựng (trừ trường hợp quyền sử dụng đất của bạn nhưng quyền sở hữu nhà là của người khác). Sau khi xây dựng xong theo Giấy phép xây dựng đã được cấp và làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theoquy định tại Điều 77, Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP của chỉnh phủ.

Xin chào bà!

Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP.HCM 

Nội dung hỏi của Bạn có liên quan đến chính sách nhà đất trước đây và có yếu tố nước ngoài, do đó chúng tôi sẽ chuyển câu hỏi của Bạn đến Sở Xây dựng để được trả lời theo chức năng.

Xin chào.

Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 của Bộ Xây dựng (có hiệu lực ngày 08/04/2014) quy định trường hợp các bên đã ký hợp đồng mua bán căn hộ trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành thì việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua  bán được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đã ký kết.

Trường hợp Bạn đã ký hợp đồng mua bán căn hộ năm 2011 như đã nêu thì việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua  bán được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đã ký kết theo quy định nêu trên.

Xin chào.

Về quy định cộng gộp hạn mức sử dụng đất, khi thực hiện nghĩa vụ tài chính xin bạn đối chiếu với quy định tại khoản 3, điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 để xác định thời điểm sử dụng đất và diện tích các thửa đất đã có để tự kiểm tra việc áp dụng văn bản của cơ quan thuế. 

Đối với trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy tay trước ngày 01/7/2004 (Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành) bạn cần đối chiếu với quy định tại điều 20  Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 để biết nhà, đất của mình tương ứng với điều khoản nào để thực hiện thủ tục. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý về sử dụng các giấy tờ hiện có để chứng minh thời điểm và quá trình sử dụng đất để thuận lợi cho việc xem xét nghĩa vụ tài chính phải thực hiện sau này.

Theo quy định pháp luật, các thông tin quy hoạch (trong đó có quy hoạch về lộ giới đường và hẻm) phải được công bố công khai, do đó Ông có thể liên hệ Quận Bình Tân để được cung cấp thông tin quy hoạch chính xác (trường hợp cần thiết Ông có thể đề nghị trả lời bằng văn bản). Trên cơ sở thông tin quy hoạch của Quận, Ông được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Xin chào.

Rất tiếc trường hợp của ông nhận chuyển nhượng cùng với người khác nhưng khi lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận chỉ đứng tên một người mà không có tên ông. Do đó theo tôi ông cần gặp với người đứng tên trên Giấy chứng nhận để bàn bạc trao đổi, sau đó để làm thủ tục chuyển quyền theo quy định. Tuy nhiên, cần lưu ý diện tích tách thửa không nhỏ hơn hạn mức tối thiểu theo quy địnhn của thành phố Cần Thơ. Trong trường hợp không đủ  điều kiện tách thửa thì ông đề nghị cùng người nhận chuyển nhượng lập thủ tục để được cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận (đồng quyền sử dụng đất).

Chào ông!

Theo tôi, trường hợp của ông  nên nên lập thủ tục điều chỉnh lại Giấy chứng nhận đã cấp theo đúng hiện trạng thực tế đang sử dụng. Về trình tự thủ tục được quy định cụ thể tại Điều 86, Nghị đinh Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.

Xin chào ông!

 Ông Nguyễn Văn Hồng, Phó giám đốc Sở TN&MT TP.HCM.

Đối với trường hợp có yêu cầu cấp GCN cho cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; theo quy định tại điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014: bạn cần đối chiếu hiện trạng nhà ở với Giấy phép xây dựng nhà ở đã được cấp năm 1993 xem có phần diện tích nhà không đúng với GPXD hay không.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trong trường hợp hồ sơ của bạn là hợp lệ và không thuộc trường hợp xây dựng không đúng GPXD nêu trên thì bạn cần yêu cầu quận Gò Vấp trả lời bằng văn bản đối với trường hợp trễ hẹn trả kết quả như đã nêu trên.

Điểm a Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở dưới hình thức phân lô, và giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện, loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Hiện nay, được biết Sở Xây dựng cùng các ngành đang dự thảo cụ thể hóa quy định nêu trên. Do đó, Bạn cần thận trọng khi nhận chuyển nhượng đất trong trường hợp này.

Xin chào.

1. Về quy trình thực hiện thủ tục nhà, đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thì đối với thời gian giải quyết hồ sơ được thực hiện đúng theo quy định ngay khi nghị định có hiệu lực thi hành (như thời gian đăng ký, cấp GCN nhà, đất lần đầu là không quá 30 ngày; ….).

Theo quy định tại khoản 2, điều 62 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thì UBND thành phố sẽ quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục; thời gian các bước thực hiện thủ tục của từng cơ quan, đơn vị có liên quan và việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa cho phù hợp với điều kiện cụ thể tại địa phương nhưng không quá tổng thời gian quy định cho từng loại thủ tục.

Đây là những quy định thuộc văn bản quy phạm pháp luật nên UBND thành phố đã giao Sở TNMT thực hiện quy trình lấy ý kiến các Sở, ngành; quận, huyện và nhân dân thành phố trước khi UBND thành phố tổ chức thẩm định để ban hành. Thời gian hoàn thành là đến cuối năm 2014. Vào giữa tháng 10/2014 Sở TNMT sẽ tổ chức lấy ý kiến góp ý rộng rãi trên website của Sở là www.donre.hochiminhcity.gov.vn . Đề nghị bạn đọc báo Pháp luật thành phố theo dõi và tham gia ý kiến để quy định này được sát với thực tế và đảm bảo yêu cầu thuận lợi khi thực hiện thủ tục của người sử dụng đất.

2. Việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất được thực hiện theo điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; như sau:

Khi thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế nơi có đất.

Cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính.

Thời gian giải quyết thủ tục hành chính về nhà, đất không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

3. Đối với hồ sơ cấp GCN mà quận Bình Tân ghi giấy hẹn là 55 ngày làm việc có thể do được nộp vào thời điểm Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành. Sở TNMT sẽ kiểm tra việc thể hiện GCN của quận Bình Tân để hỗ trợ kỹ thuật nhằm hạn chế đến mức thấp nhất những sai sót đối với GCN được cấp như bạn đọc đã phản ảnh (sai tên, địa chỉ, số CMND…).

4.Về chính sách ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN, tùy theo thời điểm mà cơ quan cấp GCN thực hiện ghi chung hoặc ghi cụ thể số tiền nợ. Trong trường hợp bạn được ghi nợ vào thời điểm Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành thì sẽ ghi cụ thể số tiền nợ.

Theo quy định tại điều 168 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

5. Hiện nay, đối với đất đã có nhà ở, khi người dân có nhu cầu cấp GCN thì cơ quan cấp GCN bị chi phối quy định của Luật đất đai và Luật nhà ở; trong đó tại điều 95

Luật đất đai quy định việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, trong khi đó Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở lại quy định chỉ khi nhà ở này không vi phạm quy định pháp luật về nhà ở, xây dựng mới được cấp GCN. Do đó, trong trường hợp phần nhà ở (cũ) mà người dân không có nhu cầu cấp GCN sở hữu nhà cũng sẽ được cơ quan quản lý xây dựng xem xét có thuộc trường hợp vi phạm xây dựng mà phải xử lý hay không khi phối hợp với cơ quan cấp GCN quyền sử dụng đất.

6.Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (trồng cây lâu năm) sang đất ở cần đảm bảo các điều kiện về quy hoạch nên bạn cần tìm hiểu thông tin quy hoạch để biết thửa đất dự kiến làm thủ tục có đảm bảo điều kiện này không.

Về thành phần hồ sơ theo quy định, bạn cần có trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với khu đất xin chuyển mục đích nêu trên.

7.Theo quy định về quản lý quy hoạch theo ngành thì quy hoạch giao thông do ngành giao thông quản lý, quy hoạch xây dựng do ngành xây dựng quản lý. Do đó, website của Sở TNMT chỉ công bố quy hoạch sử dụng đất; đối với các quy hoạch thuộc ngành khác thì bạn có thể tìm hiểu thêm trên các trang web của các Sở, ngành này hoặc UBND quận, huyện nơi có đất.

Theo hiểu biết của tôi quyền sử dụng đất của ông được cha mẹ tặng cho trước thời kỳ hôn nhân, nếu không có sự thỏa thuận đưa tài sản riêng thành tài sản chung của hai vợ chồng thì việc Văn phòng Công chứng yêu cầu vợ ông ký vào Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là không hợp lý.

Đề nghị ông liên hệ với Văn phòng Công chứng để được giải quyết.

Theo ý tôi hiểu ý của đồng chí Phó Chủ tich UBND thành phố là : Nếu như trên Giấy chứng nhận đã ghi chú như vậy mà hiện nay đã xóa “quy hoạch treo” thì phải điều chỉnh lại nội dung ghi chú cho người dân. Vì theo quy định của Pháp luật có trường hợp nhà đất hình thành trước thời điểm công bố quy hoạch (nay không phù hợp quy hoạch) thì vẫn xem xét công nhận quyền sử dụng đất và phải ghi chú quy hoạch (Theo Luật 2003 và hiện nay theo Điều 5, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất);

Đối với trường hợp trên giấy chứng nhận có câu ghi chú (như trên) thì người dân vẫn được quyền thực hiện theo Điều 49, Luật Đất đai năm 2013:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này”

Chào ông!

Việc mua nhà thuộc sở hữu nhà nước (hóa giá nhà) trước đây thực hiện theo quy định tại Nghị định số 61/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ nay được quy định tại Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/04/2013 của Chính phủ. Do vấn đề Bạn hỏi thuộc về chính sách nhà đất thuộc sở hữu nhà nước nên thuộc chức năng chuyên môn của ngành xây dựng, hơn nữa nhà đất này thuộc địa bàn thành phố Hà Nội. Do đó, Bạn có thể liên hệ trực tiếp Công ty TNHH Một thành viên Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội hoặc Sở Xây dựng Hà Nội để được giải thích rõ hơn.

Xin chào.

Về vấn đề công nhận quyền sở hữu công trình ối với trường hợp có Giấy phép xây dựng tạm trong Luật Đất đai chưa quy định. Được biết Thành phố có Quyết định số 27/ 2014/QĐ-UBND ngày 04 tháng 8 năm 2014 quy định chi tiết một số nội dung về cấp phép xây dựng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh chưa quy định rõ về cấp sở hữu công trình. Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ phối hợp với Sở Xây dựng đề xuất ỦY ban nhân dân Thành phố giải quyết về trường hợp này.

Đối với trường hợp đã tách thửa trước ngày Quyết định 19/2009/QĐ-UB năm 2009 của Ủy ban nhân dân Thành phố về diện tích tối thiểu khi tách thửa, do vậy Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Quận 12 sẽ căn cứ Điều 20, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai để xem xét cấp giấy chứng nhận, về thủ tục được quy định cụ thể tại Điều 70, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. Đê nghị ông nghiên cứu để áp dụng.

Về hình thức cấp Giấy chứng nhận cho nhiều người chung quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai.

Việc xin cấp Giấy chứng nhận hình thức sở hữu riêng được thực hiện khi những người chung quyền sử dụng đất có thỏa thuận không trái với quy định pháp luật, trong đó có chú ý quy định về diện tích đất tối thiểu khi tách thửa theo quy định tại Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 và Quyết định số 54/2012/QĐ-UBND ngày 03/12/2012 của Ủy ban nhân dân thành phố.

Ông có thể liên hệ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất để được hướng dẫn cách thực hiện.

Xin chào.

Trong câu hỏi của Ông có nhiều nội dung, việc trả lời đầy đủ được thực hiện thuận lợi trong trường hợp tiếp xúc trực tiếp. Do thời gian giao lưu hạn chế, có rất nhiều câu hỏi của bạn đọc khác nên chúng tôi trả lời một số ý sau :

- Trường hợp nhà và đất cùng một thửa của Ông đã được sử dụng ổn định từ năm 1963 thì Ông có thể liên hệ Quận 7 để được xem xét lại việc công nhận diện tích đất ở theo Quyết định số 70/2014/QĐ-UBND ngày 07/01/2014 của Ủy ban nhân dân thành phố, trong đó có quy định hạn mức công nhận.

- Trường hợp không đủ điều kiện theo trường hợp trên thì Ông phải lập thủ tục thay đổi mục đích sử dụng đất, sau đó mới thực hiện thủ tục tách thửa đất ở cho các con theo quy định tại Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 và Quyết định số 54/2012/QĐ-UBND ngày 03/12/2012 của Ủy ban nhân dân thành phố.

Xin chào Ông

Trường hợp cơ quan cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định (do chồng ranh) thì Ủy ban nhân dân quận Thủ Đức phải tổ chức thực hiện thu hồi và cấp lại Giấy chứng nhận theo Điều 106 Luật Đất đai 2013 và Khoản 4 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.

 Ông Nguyễn Văn Hồng, Phó giám đốc Sở TN&MT TP.HCM.

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Nhà đất ông nêu đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cả hai loại đất (đất ở đô thị và đất trồng cây lâu năm), hiện không tranh chấp, không bị kê biên, vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất thì đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định. Ông cần lập Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực theo quy định và phải thực hiện đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Quận 2.

Đề nghị ông liên hệ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Quận 2 để được hướng dẫn và giải quyết đúng thẩm quyền.

Nội dung này thuộc chức năng của cơ quan thuế xác định, tuy nhiên khi nghiên cứu pháp luật chúng tôi được biết:

- Theo quy định tại khoản 8 Điều 2 Nghị định số 120/2010NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, thì: Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

- Theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, thì: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

Như vậy, trường hợp của ông được nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn theo các quy định nêu trên.

Trường hợp của bà nêu: Đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 (bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận) nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên theo quy định thì bà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Khoản 2, Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.

Về thành phần hồ sơ cần nộp cũng được quy định cụ thể trong khoản 4, điều 9, thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính.

Đối với các trường hợp nhà, đất nằm trên các tuyến đường dự phóng, năm 2013 UBND thành phố đã phê duyệt các đồ án QHCT 1/2000 cho các quận, huyện theo nguyên tắc chỉ những tuyến đường có yêu cầu triển khai thực hiện thì mới đưa vào quy hoạch. Do đó, bạn liên hệ UBND quận Thủ Đức để biết thông tin cụ thể.

Trong trường hợp phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của quận, huyện đã được phê duyệt thì bạn được lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp còn lại sang đất ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Khoản 1 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định cho trường hợp không có giấy tờ (giấy tay), nội dung này quy định về điều kiện về thời điểm chuyển nhượng, sử dụng đất để được xem xét giải quyết theo chế định công nhận quyền sử dụng đất để xét cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất; Khi xem xét giải quyết cấp Giấy chứng nhận còn phải thỏa các điều kiện khác theo quy định của pháp luật đất đai. Về trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 70 Nghị định trên.

Khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định cho trường hợp đã có giấy tờ hợp pháp nhưng các bên chuyển nhượng bằng giấy tay thì không buộc phải lập lại thủ tục chuyển nhượng theo quy định.

Xin chào Ông.

Trường hợp chủ đất không nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì những người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hợp đồng, giấy tờ chuyển quyền về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì:

Căn cứ Điều 29 và khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ để lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong điểm c, khoản 2, điều 82 đã có quy định về thủ tục hủy giấy của bên chuyển quyền nếu không nộp lại Giấy chứng nhận.

Theo Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ qui định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định về trình tự, thủ tục đang ký cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đát, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở, trong đó có có quy định:

“Sau khi hoàn thành công trình chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm nộp Sở Tài nguyên và Môi trường 01 bộ hồ sơ để Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, công trình đã xây dựng vfa có điều kiện về mua bán, chuyển nhượng. Sau khi có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường, chủ đầu tư nộp hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp Quận, do Sở Tài nguyên và Môi trường đang lập đề án thành lập Văn phòng Đăng ký Đất đai một cấp theo chỉ đạo của Chính phủ là 31tháng 12 năm 2014 ”.

Căn cứ Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ; việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lện phí trước bạ do cơ quan thuế xác định. Sở Tài nguyen và Môi trường sẽ chuyển cho Cục thuế Thành phố trả lời cho ông được rõ.

Rất tiếc, trường hợp này ông đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2001, nhưng đến năm 2002 Ủy ban nhân dân quận Tân Bình vẫn cấp đất cho bà Hiến (làm đại diện) nên:

Về nguyên tắc, người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận chỉ được đứng tên trên Giấy chứng nhận theo sự thỏa thuận của nhóm người có chung quyền sử dụng đất (gia tộc). Theo khoản 2, Điều 167 Luật Đát đai năm 2013 và Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ: Khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất thì hợp đồng, văn bản giao dịch phải được tất cả các thành viên ký tên hoặc có văn bản ủy quyền cho người đại diện thực hiện. Nếu có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của người đó được giải quyết theo quy định pháp luật về thừa kế.

Trường hợp này Ông (bà) có thể khởi kiện ra Tòa án để giải quyết các vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết trước đây.

 Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP.HCM.

Về điều kiện : Nếu hồ sơ không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ thì được xem xét giải quyết theo quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 99 Luật Đất đai năm 2013:

“ Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất theo quy định tại Điều 100,101,102 của Luật này” và các quy định có liên quan tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.

Về thẩm quyền: thuộc Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh.

Về chi phí : Tiền sử dụng đất và lệ phí theo quy định.

Sau khi được cấp Giấy chứng nhận các đồng thừa kế liên hệ cơ quan công chứng để thực hiện phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự.

Buổi giao lưu trực tuyến thu hút rất nhiều câu hỏi của bạn đọc. ẢNH: HUYỀN VI

Trong trường hợp làm thủ tục cấp GCN cho người mua mà chủ sử dụng đất (bên chuyển quyền) không hợp tác mà không có lý do chính đáng thì thực hiện theo khoản 2, điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; như sau:

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có khu đất xin cấp GCN thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền.

Trường hợp không biết địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

-Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền. Trong trường hợp diện tích đất cấp cho bên nhận chuyển quyền ít hơn diện tích đất theo GCN của bên chuyển quyền (một phần thửa) thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ trình cấp GCN cho phần thửa đất còn lại mà phù hợp với các quy định về cấp GCN để sau này trao cho bên chuyển quyền. 

Phó tổng biên tập Báo Pháp Luật TP.HCM trao hoa cho ông Nguyễn Văn Hồng, Phó giám đốc Sở TN&MT TP.HCM . ÀNH : HUYỀN VI 

Tại Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thủ tục đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp GCN và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Câu hỏi của Ông chưa nêu rõ Giấy chủ quyền nhà là giấy tờ hợp pháp hay giấy tờ hợp lệ. Về nguyên tắc, trường hợp giấy tờ hợp pháp mà bị mất thì cần thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận theo Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Khi đủ điều kiện cấp lại (không cần cấp Giấy chứng nhận cho chủ cũ) thì sẽ thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo chế định công nhận quyền sử dụng đất theo Khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ.

Xin chào Ông.

Trường hợp này xin bạn vui lòng liên hệ VPĐK quyền sử dụng đất quận Tân Phú để được hướng dẫn lập và nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 29, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ để xem xét giải quyết.

Về thủ thủ tục theo điểm g, khoản 1, Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định: Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.

Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này.

Nhằm tao thuận lợi cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định về thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho diện này như sau:

*Yêu cầu đối với chủ đầu tư là:

Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Báo cáo kết quả thực hiện dự án cho Sở Tài nguyên và Môi trường.

Sau đó, Sở TNMT sẽ hướng dẫn nộp hồ sơ bản chính với các giấy tờ cơ bản như sau:

a) Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;

b) Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có);

c) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);

d) Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, trong thời gian không quá 30 ngày, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ mời các cơ quan liên quan như Sở Xây dựng, UBND quận, huyện, phường, xã, thị trấn nơi có đất cùng kiểm tra thực địa về hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án.

Sau khi hoàn thành kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản xác nhận về  các điều kiện nêu trên cho chủ đầu tư dự án và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Điều 20, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà không có một trong các loại giấy tờ hợp lệ, nay được Ủy ban nhân dân các xã xác nhận không có tranh chấp; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp quy hoạch nhưng đã sử dụng trước thời điểm phê duyệt quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (nếu có).

Đề nghị Ông (bà) liên hệ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Bình Thạnh để được hướng dẫn, xem xét và giải quyết theo thẩm quyền.

Theo điều 52 Luật đất đai 2013, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất  là kế hoạch sử dụng đất hằng năm của quận, huyện và nhu cầu sử dụng đất; mà không quy định diện tích tối thiểu để chuyển mục đích sử dụng đất. Bạn có thể tìm hiểu thêm về quy chuẩn về cấp phép xây dựng để biết quy mô được phép xây dựng sau này khi có nhu cầu.

Theo ông trình bày, hiện tại chưa có Quyết định thu hồi đất, căn cứ Khoản 2, Điều 49 Luật Đất đai 2013, ông vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản trên đất và quyền được đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp của ông khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phần ghi chú có ghi quy hoạch lên Giấy chứng nhận. Khi thực hiện quy hoạch thì ông được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tái định cư theo quy định.

Trường hợp của ông nếu cả hai vợ chồng cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì không cần phải lập lại Hợp đồng công chứng mua bán nhà đất, vì đây là tài sản phát sinh trong thời kỳ hôn nhân. Tuy nhiên, do vợ ông đứng tên một mình trong Hợp đồng đã được công chứng nên cần phải có xác nhận của vợ ông (có xác nhận chữ ký của UBND phường, hoặc có đơn đề nghị và được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất của quận xác nhận) tài sản trên là tài sản chung.

Căn cứ Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phần ghi chú :“ Hai bên tham gia hợp đồng phải tự chịu trách nhiệm về ranh giới và hiện trạng sử dụng đất” không được quy định trong Thông tư nêu trên.

Tuy nhiên, có lẽ vì lý do nào đó nên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quận 12 đã ghi vào Giấy chứng nhận của bà với nội dung trên. Do không có hồ sơ cụ thể nên Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ chuyển thắc mắc của Bà đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Quận 12 để trả lời cho Bà được rõ.

Chúng tôi được biết, cuối năm 2013, về cơ bản quy hoạch 1/2000 đã được thực hiện hầu hết trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Trong đó có những khu vực có “quy hoạch treo” đã được điều chỉnh thì Ông cần liên hệ với Quận 7 để biết rõ thông tin này. Trong trường hợp quy hoạch chưa được điều chỉnh thì người dân có quyền kiến nghị với Quận 7 để xem xét; Trường hợp không thể điều chỉnh được và vẫn giữ nguyên thì người dân sẽ theo dõi thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện các quyền của mình theo điều 49 Luật Đất đai, trong đó có quy định trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được ông bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trong đó có quyền được đề nghị Nhà nước xem xét theo chế định công nhận quyền sử dụng đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ông có thể liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận 7 hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận 7 để được hướng dẫn cụ thể.

Xin chào Ông.

Căn cứ Khoản 2, Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp của bà do nhận chuyển nhượng bằng giấy tay của chủ cũ đã có bằng khoán thì bằng khoán nêu trên được xem là một trong các loại giấy tờ để xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo bà trình bày năm 1990 bà xây dựng nhà (tự chuyển mục đích sử dụng đất), do đó căn cứ Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà không có một trong các loại giấy tờ hợp lệ, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp quy hoạch nhưng đã sử dụng trước thời điểm phê duyệt quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (nếu có).

Mặt khác, bà trình bày nhà đất của bà thuộc quy hoạch Khu đô thị Nam thành phố. Nếu khu vực trên đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được cấp Giấy chứng nhận, được quy định tại khoản 6, Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 của Chính phủ.

Nếu khu đất của ông đang sử dụng thuộc trường hợp chiếm đất (được quy định tại Điều 3 Nghị định 105/2005/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai) thì:

Căn cứ Khoản 1, 3, 5 Điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai: Trường hợp sử dụng đất lấn chiếm đất công nếu đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (mức thu tiền sử dụng đất tùy thuộc vào thời điểm sử dụng đất).

Nếu khu đất của ông đang sử dụng không thuộc trường hợp chiếm đất thì:

Căn cứ Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ để xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Đề nghị Ông liên hệ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Thủ Đức để được hướng dẫn, xem xét giải quyết theo đúng thẩm quyền.